Pour Vianney Girard, directeur de l’exploitation technique à l’office HLM du département de l’Orne, si son département ne se situe pas dans la « diagonale du vide » française, il la frôle. Ce qui explique, par exemple, qu’en gros la moitié des marchés que passe l’organisme dans le secteur du nettoyage et de l’entretien des espaces verts soit réservée à des associations d’insertion. Une politique constante, saluée récemment par le Rancoper (réseau des acheteurs normands pour la commande publique éco-responsable).
Zone détendue
Orne Habitat, possède 12 000 logements. C’est le premier investisseur du bâtiment dans le département, à raison de 25 millions d’euros par an. Logissia, le deuxième bailleur (10 500 logements), est un opérateur privé. Mais les Nexity, Kaufmann et Broad et autres grands noms de la promotion immobilière bâtissent très peu ici. Le département perd des habitants, 272 000 en 2023.
L’Orne est dite en zone détendue : l’offre de logements est supérieure à la demande. Si ces grands noms tentent parfois des incursions à Alençon, chef-lieu du département, en général, ils ne restent pas. Vianney Girard, lui, fait détruire entre 50 et 100 logements par an ces dernières années. « On retend un peu le marché ! » Il en réhabilite 400.
230 bâtiments de logements collectifs
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Dans ce contexte, l’une des manières de soutenir les quartiers d’habitats collectifs repose sur la « mécanique » des marchés d’insertion. Quatre contrats dans les trois plus grandes villes, Alençon, Argentan et Flers et leurs aires urbaines contre six mises en concurrence classiques dans de plus petites villes : L’Aigle, Mortagne-au-Perche. Les associations d’insertion n’y sont pas présentes. Elles devraient faire parcourir de coûteuses distances à leurs employés pour effectuer le travail.
Les quatre marchés d’insertion ont pour objet la propreté des parties communes des 230 bâtiments de logements collectifs à raison, en général de deux nettoyages par semaine, d’entretenir leurs espaces verts autour et de nettoyer les appartements avant qu’ils soient reloués.
La commande publique, base de développement
Ces marchés sont passés pour cinq ans, soit une dépense de 2 millions d’euros. Ils créent environ une trentaine d’emplois en équivalents à temps plein ce qui se traduit sur le terrain par un bien plus grand nombre de personnes concernées, les associations d’insertion ne pouvant employer leur personnel pour les emmener vers une qualification que pendant dix-huit mois au maximum.
L’insertion est la vocation première de ces marchés qui sécurisent quatre associations très locales. « Nos marchés représentent une base à partir de laquelle elles se développent en décrochant des marchés dans le champ concurrentiel par le biais de leurs structures d’entreprises d’insertion », indique Vianney Girard.
La logique de ces quatre marchés est aussi en quelque sorte « autocentrée » sur l’office HLM. Les personnes qui en bénéficient habitent souvent ces quartiers de logements collectifs. Ce sont des locataires de l’office HLM qui y trouve ainsi lui-même son compte.
Rester dans les prix du marché
Vianney Girard
Mais la clé de ce système est économique. L’insertion demeure une activité très coûteuse avec ce qu’elle représente d’accompagnement social et professionnel vers des diplômes. Ce qui ne doit pas, malgré tout, se traduire en prix trop élevés pour l’office HLM. « Le nettoyage, l’entretien des espaces verts sont des charges locatives dites récupérables au sens du décret n°87-713 du 26 août 1987 : nous les répercutons sur nos locataires et elles ne sont pas couvertes en totalité par les APL (aides personnalisées au logement) quand ils en reçoivent », explique Vianney Girard.
« Nous avons donc des limites dans ce domaine à ne pas dépasser. Les associations le savent. Quand vient l’heure du renouvellement de leurs contrats, elles restent donc dans les prix du marché. Ces charges s’ajoutent aux loyers pour environ 150 € par an, une dizaine d’euros par mois. Ce n’est déjà pas rien. Après le chauffage, le nettoyage des communs est le deuxième poste de charge locative avant l’entretien des espaces verts. »
Certification Qualibail
Ce coût a légèrement augmenté dernièrement. Vianney Girard en a signé un à 2,27 € au m2 de surface nettoyée. Une exception. Le ratio dans l’Orne varie plutôt entre 1,75 € et 2,10 €. Vianney Girard peut comparer avec les grandes entreprises privées du nettoyage lorsqu’il signe ses autres contrats. Les tarifs de ces grandes entreprises sont légèrement inférieurs à ceux des associations d’insertion.
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Orne Habitat ne contrôle pas le travail des associations d’insertion dans leur cœur de métier, l’insertion elle-même. Tous les cinq ans, au moment des appels d’offres, il ne vérifie qu’une de leurs spécificités administratives : qu’elles soient bien exemptées de TVA. Mais, en général, Orne Habitat les connaît bien. Elles sont en général deux à se porter candidates sur chaque marché, même si l’allotissement par grandes villes apparaît au départ discriminant. Quelquefois trois.
En cours de contrat, l’office HLM contrôle indirectement la qualité de leurs prestations. En dehors du retour de ses propres locataires, il compte, depuis deux ans, sur les observateurs du label Qualibail, une certification AFNOR destinée à apporter des garanties de qualité de service à ses locataires. Cette « mécanique » fonctionne bien.
